来源： 风财讯

初秋的深圳，天上挂满雨丝，昔日的物企TOP4攒了个局。

11月22日，万物云董事长朱保全、中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥、长城物业集团股份有限公司董事长陈耀忠、绿城服务董事会主席杨掌法共同签署了《住宅物业服务倡议书》。

上述四位物企掌门人表示，将发挥表率作用，继续带领企业以透明、温暖、专业的服务，维护社区公序良俗，助力业主资产保值增，推动行业稳健发展。

资本市场跌宕起伏，网上“取消物业”负面舆论一片，四家物企聚头为物业行业正本清源。

于行业发展而言，四家企业均认为物业企业不应追求过高的毛利率，应注重口碑和现金流，追求合理的毛利率水平，保持“长坡薄雪”。虽然房地产行业下行，但物业市场仍然有新的增量空间。

正名物业

就目前物业行业的现状，朱保全在开场讲了个故事。

“今年广州发生的一次大型的冲突，两家公司打败了一个行业，就是美团的外卖小哥跟某物业公司的秩序维护员发生了冲突，最后“美团 饿了么”两边集体上来，这边物业的人员也集体上来，发生了一个大型的冲突。”

朱保全表示，外卖员与秩序维护员冲突，公众往往站在外卖员一边；常有业主质问物业公司，不是花钱聘请你来管“ 主子”的；立面无钱粉刷，业委会却因给业主发钱赢得掌声片片；作为存量市场持续服务的业态，股价却因地产政策而上下乱摆，类似这样的问题还有很多。

朱保全分析物业行业被“冠以恶名”的原因。经历2014年房地产行业的大发展，很多物业公司回归到地产下属公司，过程中让所有的物业管理被理解为房地产的售后服务，而没有真正构建出甲乙双方基于物业管理的市场主体关系，2010年物业公司开启上市之路，市场很少谈甲方主体和乙方主体的关系；在《物权法》出台之后，甲方的权利得到明确，但业主方基于物权的责任和义务并没有明确。

“物业费代表着业主对于自己不动产的一种认知，对于公共利益的一份责任，这恰恰是在未来一段时间希望行业协会以及政府的主管部门、街道党组织共同来推动的事情。否则永远只是谈一边的话，没有去谈付费主体，物业行业永远都是有偏颇的。”

朱保全总结，物业公司要回归物业服务的本源，踏踏实实做好“物”的打理，莫让所谓增值服务的毛利乱花迷人眼，也莫因地产开发商关联影响股价阶段性走低而意冷心灰。在行业归属问题上应正身，在甲方主体问题中应正名，并要在泾渭分明问题上正德。

长城物业董事长杨耀忠表示，发出倡议的根本目的是让物业行业回归本源。近些年疫情使得政府、物业公司和业主之间链接更紧密；《民法典》实施促使甲方主体归位应当更加明确；资本市场的影响促使行业反思如何让商业价值回归；以及“物业 ”相关政策让物业的边界慢慢拓宽。这些因素叠加的冲击下，有必要更加准确的描述社区这个“场”。

“我们从事的是服务业，为广大业主提供服务，但是得到的都是大家的不理解，现在发出倡议，能够让物业行业的同行们、社会大众正确理解物业行业的定位、本原，一起推动物业行业正向的传播和传递。”绿城服务董事会主席杨掌法认为。

风财讯了解到，《倡议书》提出了五点共识，包括专业独立自主发展之路才能确保物业企业可持续发展；代表公共利益的《管理规约》，是物业管理“管”的基础；业主个体、业主委员会、业主大会，应以公共利益为核心各尽其责；阳光透明是物业企业与业主间信任的基础；物业企业应以专业维护不动产历久弥新、以专业坚守社会公序良俗。

“钱”景

局上，是四家头部企业为行业正名。局外，市场更为关注的是，房地产行业变局之下，物业行业的发展路径几何？

中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥认为，最近两年，房地产政策有抑制，有鼓励，但是对于物业市场的政策无一例外都是鼓励与支持。以前物业以住宅、写字楼、商场为主，现在物业行业有巨大的存量抛到市场上，中海物业亦在积极争取。比如城市服务领域，以前不需要物业企业，现在都对物企开放。“虽然现在住宅房地产受了一些影响，但是物业市场在变大。”

杨鸥指出，“现在物业行业，虽然我们这几家算头部企业，但是市场份额还是比较小，要形成所谓的垄断竞争或者寡头垄断的市场还没有形成。往后走，不排除会形成集中效应，对于头部企业来说依旧存有机会。”

朱保全分析，物业板块的估值在一定程度上受到地产行业下行的影响。不能简单的看开发商带来的增量，现在很多领域正在打开大门引入第三方服务公司，物业市场仍然在增长，开发商增量的时代已经过去了。

面对不断扩大的市场增量，中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥指出中海物业的“打法”。

中海物业在逐步的摆脱对兄弟公司（中海地产）的依赖，从2018年开始，中海物业市场外拓量逐步加大，第一年仅有1500万平米的外拓量，去年外拓是5600万平米，今年预计大幅度提升。对比来看，中海地产一年给中海物业2000万平米左右，今年应该不到2000万平方米。与中海物业外拓实际新增相比，中海地产支持的比例在降低。“即使中海地产的交工量有所减少，中海物业市场发展还是不受影响。”

朱保全则从市盈率的角度阐述，物业行业是一个滚雪球行业，每年都是站在前一年的基础上继续增长，凡是滚雪球行业至少是15倍以上市盈率；其次物业又能形成连锁，项目可以全国复制，这又是一个市盈率加成。

“本质是你有没有一个好的口碑可以复制，并且有好的现金流。而过去这些年，这个行业讲了很多故事，就可能顾此失彼。因此物业行业应当回归本源，它本身就是一个值得大家关注的。”

再谈“毛利率”

物业行业“钱”景之余，物业的毛利问题再次抛向四位头部物业高层。

朱保全指出，企业毛利率和行业毛利率是不同的概念，一定要看单纯物业管理这项业务的毛利水平。毛利来自业主支付物业管理费时公司收取的服务酬金，而物业管理费是用以不动产的养护。物业公司要回归物业服务的本源，踏踏实实做好‘物’的打理，莫让所谓增值服务的毛利乱花迷人眼。

朱保全此前亦谈到，“如果物业管理行业真的存在高毛利，其结果一定或被业主终结，或被竞争者厘清。”

中海物业执行董事杨鸥则表示，物业行业是服务行业，同时是劳动密集型行业，没有太高的门槛，也不存在特许经营等垄断性资源，“在这样的行业里，毛利率太高不太合适，我们只能原原本本做我们基础的物业服务。”

上述四家物业在毛利率上都持“保守、传统”态度，并不追求过高的毛利率。另一面，物管行业的毛利率的确有了下降趋势。

机构数据显示，2022年上半年，上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%；在细分业务中，社区增值服务毛利率较高，均值达42.4%。而上述四家公司整体毛利率均在20%以下，低于行业平均水平。