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物企 四小龙 深圳攒了个局

2022-11-23 18:00:29 责任编辑:蒲惇坚 来源:风财讯深度 点击数:17876

来源: 风财讯

初秋的深圳,天上挂满雨丝,昔日的物企TOP4攒了个局。

11月22日,万物云董事长朱保全、中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥、长城物业集团股份有限公司董事长陈耀忠、绿城服务董事会主席杨掌法共同签署了《住宅物业服务倡议书》。

上述四位物企掌门人表示,将发挥表率作用,继续带领企业以透明、温暖、专业的服务,维护社区公序良俗,助力业主资产保值增,推动行业稳健发展。

资本市场跌宕起伏,网上“取消物业”负面舆论一片,四家物企聚头为物业行业正本清源。

于行业发展而言,四家企业均认为物业企业不应追求过高的毛利率,应注重口碑和现金流,追求合理的毛利率水平,保持“长坡薄雪”。虽然房地产行业下行,但物业市场仍然有新的增量空间。

正名物业

就目前物业行业的现状,朱保全在开场讲了个故事。

“今年广州发生的一次大型的冲突,两家公司打败了一个行业,就是美团的外卖小哥跟某物业公司的秩序维护员发生了冲突,最后“美团 饿了么”两边集体上来,这边物业的人员也集体上来,发生了一个大型的冲突。”

朱保全表示,外卖员与秩序维护员冲突,公众往往站在外卖员一边;常有业主质问物业公司,不是花钱聘请你来管“ 主子”的;立面无钱粉刷,业委会却因给业主发钱赢得掌声片片;作为存量市场持续服务的业态,股价却因地产政策而上下乱摆,类似这样的问题还有很多。

朱保全分析物业行业被“冠以恶名”的原因。经历2014年房地产行业的大发展,很多物业公司回归到地产下属公司,过程中让所有的物业管理被理解为房地产的售后服务,而没有真正构建出甲乙双方基于物业管理的市场主体关系,2010年物业公司开启上市之路,市场很少谈甲方主体和乙方主体的关系;在《物权法》出台之后,甲方的权利得到明确,但业主方基于物权的责任和义务并没有明确。

“物业费代表着业主对于自己不动产的一种认知,对于公共利益的一份责任,这恰恰是在未来一段时间希望行业协会以及政府的主管部门、街道党组织共同来推动的事情。否则永远只是谈一边的话,没有去谈付费主体,物业行业永远都是有偏颇的。”

朱保全总结,物业公司要回归物业服务的本源,踏踏实实做好“物”的打理,莫让所谓增值服务的毛利乱花迷人眼,也莫因地产开发商关联影响股价阶段性走低而意冷心灰。在行业归属问题上应正身,在甲方主体问题中应正名,并要在泾渭分明问题上正德。

长城物业董事长杨耀忠表示,发出倡议的根本目的是让物业行业回归本源。近些年疫情使得政府、物业公司和业主之间链接更紧密;《民法典》实施促使甲方主体归位应当更加明确;资本市场的影响促使行业反思如何让商业价值回归;以及“物业 ”相关政策让物业的边界慢慢拓宽。这些因素叠加的冲击下,有必要更加准确的描述社区这个“场”。

“我们从事的是服务业,为广大业主提供服务,但是得到的都是大家的不理解,现在发出倡议,能够让物业行业的同行们、社会大众正确理解物业行业的定位、本原,一起推动物业行业正向的传播和传递。”绿城服务董事会主席杨掌法认为。

风财讯了解到,《倡议书》提出了五点共识,包括专业独立自主发展之路才能确保物业企业可持续发展;代表公共利益的《管理规约》,是物业管理“管”的基础;业主个体、业主委员会、业主大会,应以公共利益为核心各尽其责;阳光透明是物业企业与业主间信任的基础;物业企业应以专业维护不动产历久弥新、以专业坚守社会公序良俗。

“钱”景

局上,是四家头部企业为行业正名。局外,市场更为关注的是,房地产行业变局之下,物业行业的发展路径几何?

中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥认为,最近两年,房地产政策有抑制,有鼓励,但是对于物业市场的政策无一例外都是鼓励与支持。以前物业以住宅、写字楼、商场为主,现在物业行业有巨大的存量抛到市场上,中海物业亦在积极争取。比如城市服务领域,以前不需要物业企业,现在都对物企开放。“虽然现在住宅房地产受了一些影响,但是物业市场在变大。”

杨鸥指出,“现在物业行业,虽然我们这几家算头部企业,但是市场份额还是比较小,要形成所谓的垄断竞争或者寡头垄断的市场还没有形成。往后走,不排除会形成集中效应,对于头部企业来说依旧存有机会。”

朱保全分析,物业板块的估值在一定程度上受到地产行业下行的影响。不能简单的看开发商带来的增量,现在很多领域正在打开大门引入第三方服务公司,物业市场仍然在增长,开发商增量的时代已经过去了。

面对不断扩大的市场增量,中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥指出中海物业的“打法”。

中海物业在逐步的摆脱对兄弟公司(中海地产)的依赖,从2018年开始,中海物业市场外拓量逐步加大,第一年仅有1500万平米的外拓量,去年外拓是5600万平米,今年预计大幅度提升。对比来看,中海地产一年给中海物业2000万平米左右,今年应该不到2000万平方米。与中海物业外拓实际新增相比,中海地产支持的比例在降低。“即使中海地产的交工量有所减少,中海物业市场发展还是不受影响。”

朱保全则从市盈率的角度阐述,物业行业是一个滚雪球行业,每年都是站在前一年的基础上继续增长,凡是滚雪球行业至少是15倍以上市盈率;其次物业又能形成连锁,项目可以全国复制,这又是一个市盈率加成。

“本质是你有没有一个好的口碑可以复制,并且有好的现金流。而过去这些年,这个行业讲了很多故事,就可能顾此失彼。因此物业行业应当回归本源,它本身就是一个值得大家关注的。”

再谈“毛利率”

物业行业“钱”景之余,物业的毛利问题再次抛向四位头部物业高层。

朱保全指出,企业毛利率和行业毛利率是不同的概念,一定要看单纯物业管理这项业务的毛利水平。毛利来自业主支付物业管理费时公司收取的服务酬金,而物业管理费是用以不动产的养护。物业公司要回归物业服务的本源,踏踏实实做好‘物’的打理,莫让所谓增值服务的毛利乱花迷人眼。

朱保全此前亦谈到,“如果物业管理行业真的存在高毛利,其结果一定或被业主终结,或被竞争者厘清。”

中海物业执行董事杨鸥则表示,物业行业是服务行业,同时是劳动密集型行业,没有太高的门槛,也不存在特许经营等垄断性资源,“在这样的行业里,毛利率太高不太合适,我们只能原原本本做我们基础的物业服务。”

上述四家物业在毛利率上都持“保守、传统”态度,并不追求过高的毛利率。另一面,物管行业的毛利率的确有了下降趋势。

机构数据显示,2022年上半年,上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%;在细分业务中,社区增值服务毛利率较高,均值达42.4%。而上述四家公司整体毛利率均在20%以下,低于行业平均水平。