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万科获两千亿授信是何信号?业内:提振行业信心,修复销售端

2022-11-24 20:40:09 责任编辑:赵欣悦 来源:南方都市报 点击数:36456

忽如一夜春风来。两天之内,五家大行与10余家房企陆续签约,予以数千亿级别的授信额度,一时赚足市场眼球。

11月24日,中国工商银行、中国邮政储蓄银行与万科、碧桂园、龙湖等房企签订战略合作协议。根据合作内容,这两笔意向性融资总额高达9350亿元。

也是在昨日,交通银行、中国农业银行、中国银行先后与万科、龙湖等6家房企签订战略合作协议,包括国央企、混合所有制以及民营房企,三者占比相当,“一视同仁”的意味颇为明显。

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近两日房企或银行授信情况。制图:林少娟

此前,因受民营房企债务违约、展期等信用风险事件之累,绝大多数民营房企融资遇阻,银根收紧。11月以来,一系列针对民营房企的政策和措施密集出台,于昨晚正式官宣的“金融16条”更是直接列明:稳定房地产开发贷款投放,对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

“监管层对保证房地产平稳健康发展的信心和决心,可见一斑。”一名商业银行人士评价。大行密集“牵手”民营房企,这一措施能为市场注入几分信心?超千亿的授信额度,房企如何使用?无论是房地产界,还是金融界,都在拭目以待。

授信额度的AB面

此轮纷至沓来的合作中,最引人注目的房企,当属万科及碧桂园。

前者已获中国银行、交通银行各不超过1000亿人民币或等值外币的意向性授信额度,并与中国农业银行达成战略合作,具体额度未表。后者则与邮储银行、工商银行及中国银行签约,据媒体报道,总授信额度或超1000亿元。

授信额度,通指银行等金融机构为用户核定的贷款指标,额度多寡与企业的整体经营状况息息相关。一名商业银行人士在接受记者采访时指出,授信额度与贷款是两个截然不同的概念,额度能否变成落地的贷款,还需看企业的项目能否通过评估,以及企业能否提供合格抵押物或足额保证金等。如果是资金量大的银团贷款,审批条件会更为严苛。

“也就是说,授信一千亿固然是‘大手笔’,但这不意味着贷款投放。”前述人士评价。“战略合作也好,大额授信也好,更多意义是代表了市场对这家企业的认可,有一定风向标的作用。”

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项目建设实景。图源:南都图库

从目前已经公布的额度来看,本次集中签约,发起的银行基本是中国农业银行、中国银行等实力强劲的国有大行。一名曾在“四大行”工作过的金融人士告诉记者,银行发起大额授信,并非易事,监管层会对此进行严格的把控。“比如一些比较小的城商行,资质有限,很难签订这种大额的合作协议。”

为有效控制风险,银行会采取一定的风险缓释措施。以万科从交通银行获得的千亿综合授信额度为例,前述商业银行人士解释,综合授信额度分为抵押类授信额度和纯信用授信额度,而此次万科获得的额度前冠上了“意向性”三字,大概率是抵押类授信额度。“纯信用会对银行的不良率带来很大风险,并且要计提拨备,一般而言,稳健经营的银行不会这么草率。”

选择可靠的合作对象,是银行规避风险的另一方式。已公布的签约结果显示,本轮签约,几家大行依旧偏爱优质房企。

在这份已公开的授信名单中,既有龙头国央企中海发展、华润置地;也纳入了混合所有制房企的排头兵,即万科集团与金地集团;而民营房企中,则是碧桂园、龙湖集团及美的置业等公认的“好学生”上榜。“金融16条”正式发布后,绿城中国、金辉集团等民企也在今日被纳入了名单。

综上,前述国有大行人士认为,短期来看,能开出授信、获得授信的银行、房企数量均偏少,但随着“金融16条”逐步推进,应有更多民营房企有望被纳入名单。“预计后续还有更多的银行跟进,行业的资金压力将会有所改善。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱评价。

千亿授信额度将流向何处?

银企此番合作,涉资金额已高达数千亿。这笔额度将用向哪些领域,是市场关注的另一焦点。

从已公布的信息看,这些资金基本聚焦于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、保函、并购贷款和债券承销与投资等方面。工商银行为12家房企提供的意向性融资额度,则多了住房租赁融资一项。

对房企来说,获得授信固然可称为幸事。但是否要使用这笔额度,投资上述业已约定的领域,亦是一件值得忖度的事情。

以此番获授信最多的房企——万科为例。其公开经营数据显示,今年以来,万科在土地市场上颇为审慎,前10个月共获取开发项目32个,支付权益地价378.7亿元。去年同期,万科在10个月内获取138个开发项目,权益拿地价为1472.07亿元。两相对比,可见其减。

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万科。图源:南都图库

万科此番较少投资动作,或与其同比下滑的业绩相关。数据显示,今年前10个月,万科录得合同销售面积2135.7万平方米、合同销售金额3467.7亿元,分别同比下滑33.4%和33.5%。

一名曾在TOP10房企营销部门工作的人士表示,房企能获得银行授信,当然裨益颇多,但销售端的去化、回款也十分重要。“如果去化动力不足,企业即便拿地了、开发了,可能也没有足够的现金流去还贷。”

当下,行业的基本面及市场销售面尚有待进一步改善。根据国家统计局数据,1-10月,全国房地产开发投资同比下降8.8%,降幅扩大0.8个百分点;商品房销售额10.88万亿元,同比下降26.1%。

“当前银行对房企的资金支持,增加房地产贷款投放,有助于房企提升投资意愿,对房地产投资企稳有着重要作用,此外,对提振行业信心也有着举足轻重的作用。在资金面的助力下,销售端也有望加快修复步伐。”王小嫱表示。

银行“活水”徐徐流来之际,“第二支箭”也在强势发力。

据银行商协会昨日公布的信息,11月23日,中债增进公司在民企债券融资支持工具(“第二支箭”)政策框架下,出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函,拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。

截至目前,中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向。“我们将组织中债增进公司继续积极推进‘第二支箭’实施,保持房企债券融资稳定。”交易商协会在官网如是承诺。

多名受访人士均认为,无论是银行与房企签订战略协议,或是“第二支箭”持续发力,都为行业触底回升提供了不小的支持与信心。而在当前形势下,支持与信心,正是市场所需。

采写:南都奥一新闻记者 林少娟