昨日（9月22日），位于深圳光明的“网红盘”宏发万悦山二期（璟庭）公示项目意向登记人名册。名册显示，万悦山二期最终共有1343批客户成功入围，而此次推出的房源共计676套，入围比例1.98：1。今日上午9:00，宏发万悦山二期将正式开盘。

去年3月，宏发万悦山一期入市，曾创下当时深圳打新有史以来入围的最高积分——72.3分，该项目也因此被深圳购房者称为“深圳最难打新盘”。一期开盘当日中午便售罄，仅21人弃选。

南都·湾财社记者了解到，自去年11月起，市场就不断传出万悦山二期即将入市的消息，却因一次次地“放鸽子”被网友戏称为光明“鸽王”。直到今年9月份，宏发万悦山官方公众号才官宣二期入市的消息。

近日，南都·湾财社记者来到光明，实地探访宏发万悦山。

实地探营

步行至地铁口约需十分钟，近光明大道噪音大

宏发万悦山位于深圳地铁6号线凤凰城站与光明大街站之间，根据记者亲身体验，从万悦山二期大门位置附近前往两个地铁站最近出入口（分别为凤凰城B口和光明大街A口）的步行时间大约10分钟出头。此外，宏发万悦山二期靠近光明大道有“光明交通局”公交站，小区还自带公交始末站。

从施工现场可见，项目二期已经封顶，正在做外立面施工。二期大门正对的道路因施工全部封闭，记者从工地大门向内看去，现场正在紧锣密鼓施工，工地时常有卡车进出。

目前宏发万悦山周边的配套相对比较成熟。在凤凰城站东西两侧均有大型购物中心，分别为蓝鲸世界和万达广场；教育方面，深圳实验光明学校、深圳实验学校光明部均位于万悦山直线距离300米左右的华裕路上；医疗方面，中国科学院大学深圳医院（东院区）距离项目约1公里不到，各类科室覆盖全面；周边还有多个休闲娱乐的去处，如市民广场、光明新城公园等。

不过，该项目也存在一些置业者担忧的问题。南都·湾财社记者了解到，在官方公众号9月15日发布的《风险提示》中，提到了西侧沿街户型将会面临的噪音问题，和项目开放式管理可能导致的安全和私密问题。

关于噪音问题，经记者实地观察，由于万悦山二期旁地铁6号线采用的地上建设，每每地铁通过都伴随着较大的“轰隆”声；同时有置业者也表示，自己曾于晚间参观过实体样板间，在没有地铁经过的时候，光明大道上的车流声也非常明显。

周边市场

周边新房单价多低于5万，一二手房价差20%

资料显示，宏发万悦山二期主推4栋住宅，分别为8栋、9栋、10栋一单元和10栋二单元，676套预销售房源均为带装修交付，推出面积有80-119平方米7种户型，整体备案均价约为5.17万元/㎡。

其中，临光明大道的80和81平方米户型，或由于潜在的噪音问题，备案均价分别为5.04万元/㎡、4.94万元/㎡，为本批次备案均价最低的两种户型。

据南都·湾财社记者了解，项目周边新房价多低于5万元/㎡。近期推出的新盘中，中海观园备案均价约为4.7万元/㎡，联发悦尚居备案均价约为4.8万元/㎡。片区一地产中介就表示，5万元/㎡的价格在这附近可以随便挑。

而附近的二手房均价（报价）为5.5万-6万元/㎡。其中倒挂程度最高的为凤凰城站旁的龙光玖龙台，目前有房源报价达6.8万元/㎡，高于参考价31%。该名中介表示，光明近两年才开始发展，可供选择的二手房源还比较少。

行情分析

入围比例1.98:1，小户型有可能“日光”

不过就目前的情况来看，万悦山二期的市场热度明显降温。跟去年一期入市时2.92：1的入围率以及刷新深圳打新有史以来入围的最高积分相比，如今二期入市入围率降低至1.98：1，且入围已不看积分。

但也有置业者表示，万悦山二期接近2：1的入围率在当下的行情表现算不错的，“光明现在都很难超过1：1”。对此，记者询问了从业时长超过8年的片区地产中介，对方确认了这一说法，“确实难，现在新盘太多选择空间很大，接下来光明至少还将有3000套房要摆上货架。”

不过对于二期的销量，多数人还是持乐观态度。据悉，近期同样受到关注的光明中海观园在入围率接近1：1的情况下，首开去化超7成（约71%）。因此不少置业者估计，万悦山二期开盘能够去化8成以上，小户型甚至有可能“日光”。

采写/摄影：南都·湾财社见习记者 陈镜安